Construire un bâtiment industriel : toutes les étapes à suivre pour une opération réussie

L’élaboration du cahier des charges

Chaque bâtiment industriel est unique, avec des spécificités propres à l’activité de son futur occupant. Pour que le vôtre corresponde en tous points à vos exigences, vous devez élaborer un cahier des charges efficace, le plus exhaustif possible.

Voici les points à lister : 

• Vos besoins fonctionnels : définissez vos exigences minimales en termes de superficie pour chaque usage (le stockage, la production et les bureaux), voire chaque service. 

• L’implantation sur le terrain : si vous connaissez bien les contraintes liées à votre parcelle (PLU, qualité du sol), précisez les implantations les plus pertinentes pour votre bâtiment, vos accès depuis la voirie et vos besoins de circulation sur le site. 

• Vos besoins techniques : si vous les connaissez, détaillez vos exigences en matière de ventilation, de chauffage, de contrôle de température ou de résistance au feu. 

• Les caractéristiques structurelles dont vous avez besoin : hauteur libre, charge admissible pour les dallages en fonction de vos besoins en stockage, nombre de quais de chargement, tolérance de planéité pour les planchers, etc.

• Vos préférences architecturales : les bâtiments industriels ne sont pas uniquement fonctionnels. Ils contribuent également à une bonne image de marque, en particulier s’ils sont visibles depuis un axe routier fréquenté. N’hésitez pas à exprimer vos préférences de matériaux, de couleurs, d’aspect en façade ou vos envies d’espaces verts.

• Vos objectifs de durabilité : vous visez une certification environnementale ? Vous souhaitez favoriser le réemploi ou les matériaux biosourcés ? Ajoutez ces précisions à votre cahier des charges. 

• Vos limites budgétaires : il est toujours possible de « faire mieux ». Définissez clairement votre budget pour encadrer le projet dès sa conception. 

Choisir son constructeur de bâtiment industriel

Sélectionner un constructeur dès le début de l’opération est souvent un gage de réussite, notamment si vous envisagez une prestation clé en main.

Voici les principales options possibles :

• Le contrat de promotion immobilière (CPI) : il est idéal pour les investisseurs qui possèdent un terrain et souhaitent déléguer au maximum les aspects administratifs de l’opération. Le promoteur constructeur prend en charge les aspects juridiques, financiers, administratifs et opérationnels du projet. Il s’engage sur un montant forfaitaire pour l’ensemble de sa prestation (comprenant les travaux).

• Le contractant général : il s’adresse aux maîtres d’ouvrage qui souhaitent une prestation clé en main pour la conception et la réalisation du bâtiment. Il travaille en collaboration avec un architecte de son choix et reste l’interlocuteur privilégié dès la conception de l’avant-projet.

• L’entreprise générale : elle se concentre « uniquement » sur la réalisation et n’intervient réellement qu’au moment du chantier. N’hésitez pas à l’impliquer dès les études de conception avec votre architecte pour bénéficier de son expertise technique.

La conception d’un avant-projet : APS

Pendant cette étape, l’architecte traduit le cahier des charges en un projet concret. Mais partir d’une page blanche demande parfois quelques ajustements.

Il est donc important de vous impliquer activement dans cette phase pour adopter une approche de co-conception. Les échanges réguliers avec votre prestataire permettent d’optimiser chaque aspect du projet et d’apporter une véritable plus-value aux plans. Vous devez donc vérifier point par point que tous vos besoins et préférences sont bien pris en compte. 

Pour pouvoir vous positionner, l’avant-projet doit intégrer vos besoins intralogistiques. Il ne représente pas uniquement la coque de votre bâtiment industriel. Vous devez visualiser : 

• L’organisation de la chaîne de production.

• Les hauteurs libres disponibles.

• Les charges admissibles sur le dallage.

• Les dimensions et emplacements des différents accès.

• Les cheminements intérieurs et extérieurs (voirie).

• Les surfaces allouées à chaque espace.  

L’estimation budgétaire : les facteurs qui influencent le coût de votre bâtiment industriel

À superficie égale, le coût de construction est variable d’un bâtiment industriel à un autre. Cela s’explique par plusieurs facteurs :

• L’usage du bâtiment : un entrepôt de stockage à température ambiante est moins cher à construire qu’un bâtiment de stockage alimentaire exigeant des températures négatives.

• Les contraintes liées au terrain : les caractéristiques géotechniques, les conditions de rejet des eaux usées, l’accès aux réseaux ou l’isolement du site peuvent augmenter les coûts.

• Le choix des matériaux : leur disponibilité locale, la portée des structures, la capacité portante des planchers, la redondance des réseaux et les performances des matériaux en général impactent immanquablement le budget.

• Les obligations réglementaires : plus les exigences réglementaires sont lourdes (voir le détail dans la partie suivante), plus il y a de chances pour que la facture finale augmente. 

• Le niveau de prestation : de manière assez logique, plus vos exigences sont élevées, plus le coût sera important.

La première estimation budgétaire conduit souvent à des ajustements de l’avant-projet pour respecter le budget. Il faut parfois se montrer prêt à faire quelques concessions ou à prioriser certains aspects.

Un projet de construction d'un bâtiment industriel se développe toujours pas à pas. Chaque phase soulève de nouvelles interrogations qui permettent de préciser les besoins, tant sur les plans techniques et fonctionnels que sur les performances à atteindre et le budget à respecter.

Ce processus progressif se reflète dans les différentes étapes de conception : de l'APS (Avant-Projet Sommaire) qui donne une première vision globale, à l’APD (Avant-Projet Définitif) qui affine les détails techniques, en passant par la phase PRO (Projet) où les éléments sont figés, jusqu'à la phase EXE (Exécution) qui finalise les études avant le démarrage des travaux.

La RE2020 pour les bâtiments industriels neufs

La réglementation environnementale RE2020 s’applique uniquement aux parties tertiaires des bâtiments industriels. 

Elle agit selon plusieurs axes de travail : 

• Des exigences strictes en termes de performances énergétiques : réduction des consommations d'énergie.

• L’étude de l’impact environnemental de la construction sur l'ensemble de son cycle de vie : utilisation de matériaux durables, intégration de sources d’énergie renouvelable.

• L’amélioration du confort d’été sans utilisation excessive de la climatisation : amélioration de l’inertie, contrôle des apports solaires.

Autres réglementations à respecter

Les bâtiments industriels sont concernés par plusieurs normes et réglementations : 

• Code du travail : sécurité et conditions de travail des occupants ;

• Réglementation incendie et désenfumage : plus ou moins contraignante selon  votre activité et la superficie du bâtiment ;

• Loi LOM (loi d’orientation des mobilités) : impose des équipements encourageant la mobilité verte (bornes de recharges pour véhicules électriques) ;

• Loi d’accélération des EnR : impose la production d’énergie renouvelable au-delà de certains seuils de superficie ;

• Réglementation dédiée aux ICPE : s’applique si l’usage du bâtiment ou la nature des produits stockés représente un risque pour les tiers ou l’environnement (pollution, explosion, dégagement accidentel de produit toxique, déversement). 

• Réglementation ERP : s’applique aux zones du bâtiment ouvertes au public (présence d’un showroom par exemple).

La demande de permis de construire pour son bâtiment industriel

Un permis de construire est obligatoire pour toute construction de plus de 20 m². Le délai d’instruction est de trois mois dans les cas généraux (hors secteurs particuliers). Il est donc conseillé d’anticiper au maximum vos démarches pour ne pas retarder le début du chantier.

La constitution du dossier et la production des plans sont gérées par l’architecte chargé  du projet, qui doit s'assurer de respecter toutes les exigences réglementaires. 

En fonction de la destination de  votre bâtiment industriel et des risques associés, des démarches supplémentaires peuvent s’ajouter : la constitution d’un dossier ICPE, des consultations publiques ou des études d’impact environnemental.

Plans d’exécution et préparation du chantier

Pendant l’instruction du permis de construire, le chantier ne peut pas encore démarrer. Cette période est alors mise à profit pour affiner les plans, choisir les matériaux définitifs, définir le cheminement des réseaux et dimensionner précisément les éléments structurels. 

Les études d’exécution sont l’occasion de soulever et d’anticiper un maximum de points techniques avant le chantier. Elles aboutissent à la réalisation des plans d'exécution (qui serviront sur le chantier) et à l’élaboration d’un calendrier réaliste des travaux.

La phase de construction et le suivi du chantier

Une fois le permis de construire obtenu et affiché sur le terrain pendant la durée légale, la construction peut commencer. 

Pendant le chantier, votre entreprise générale ou contractant général vous dédie une équipe qui prend en charge le suivi des travaux. Elle s'occupe de la coordination de tous les intervenants, veille à la qualité des prestations, au respect des plans, des délais prévisionnels et du budget.

Vous n’avez (presque) rien à faire ! En tant que maître d’ouvrage, vous serez sollicité lors de quelques étapes clés : valider les différentes étapes du chantier, assurer l’interface avec vos équipementiers et régler les travaux en fonction de leur avancement.

La réception et la mise en service

La réception des travaux marque la fin de la construction du bâtiment. Elle est suivie de la levée des éventuelles réserves, où les imperfections sont corrigées. 

Après la réception, l’entreprise se charge également de la mise en service des installations et assure la formation du personnel aux nouveaux équipements. 

C’est aussi l’occasion de mettre en place les contrats de maintenance indispensables pour garantir la pérennité du bâtiment et son bon fonctionnement à long terme.