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La rénovation énergétique du logement est aujourd’hui un enjeu majeur face aux nouvelles obligations réglementaires et à la lutte contre la précarité énergétique. Entre financements, contraintes techniques et bénéfices à long terme, comment les bailleurs peuvent-ils engager une rénovation efficace et durable ?
Pour répondre aux objectifs de neutralité carbone et faire face aux nouvelles obligations réglementaires, la rénovation énergétique des logements sociaux n'est désormais plus une option : elle devient incontournable.
Et ses bienfaits vont bien au-delà de l'amélioration des performances des constructions actuelles !
Mais engager des travaux dans un parc de logements en exploitation est loin d'être une évidence. Les bailleurs sociaux doivent répondre à des exigences croissantes en matière de performance énergétique, garantir le confort et la sécurité des locataires, le tout en maîtrisant à la fois un budget raisonnable et des délais millimétrés.
Comment concilier toutes ces contraintes ? IRIS, spécialiste de la réhabilitation en site occupé, vous guide dans l'amélioration de votre parc social.
Pour faire face à l’urgence climatique, la France s’est engagée à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, en ligne avec l’Accord de Paris et la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC).
Définition : la neutralité carbone correspond à un équilibre entre les émissions de gaz à effet de serre générées par l’activité humaine et l’absorption de ces mêmes gaz par des puits de carbone naturels (forêts) ou artificiels.
Pour atteindre de tels objectifs et tenter d’agir sur les émissions du secteur logement, plusieurs réglementations ont vu le jour, avec des délais de mise en conformité qui s’accélèrent.
La RE 2020 fixe par exemple des standards énergétiques très stricts pour les constructions neuves. Mais, avec un secteur résidentiel qui représente près de 30 % de l'énergie finale consommée et 10 % des émissions de gaz à effet de serre (source : ADEME), il est est aussi indispensable et urgent d’agir en parallèle sur le parc existant.
De nombreux logements sociaux souffrent en effet de performances énergétiques médiocres, incompatibles avec un objectif national ambitieux de neutralité carbone. La loi Climat et Résilience intervient alors pour agir sur les habitations en exploitation, et des obligations de rénovation progressive aux bailleurs sociaux.
Des mesures législatives qui s’accompagnent de dispositifs incitatifs comme des aides financières, des subventions ou des prêts aux conditions avantageuses. L’objectif : encourager les bailleurs sociaux à investir dans la rénovation énergétique.
Depuis janvier 2024, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire pour les bâtiments collectifs d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cette obligation s’applique indépendamment du statut de bailleur social ou privé.
Le DPE collectif détecte les logements énergivores et cible les travaux à engager pour améliorer la performance énergétique globale du parc social.
Son calendrier d’application est progressif :
Le décret n°2022-780 de la loi Climat et Résilience impose la réalisation d’un audit énergétique dans plusieurs situations :
Cette obligation est déjà en vigueur pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Elle s’étendra progressivement aux logements classés E en 2025 et D en 2034.
L’audit énergétique est une étude détaillée qui informe les propriétaires et les bailleurs sociaux sur :
Précision à connaître : Depuis le 1er avril 2024 (arrêté du 29 décembre 2023), un audit énergétique unique réunit et remplace les deux audits qui coexistaient auparavant : l'audit incitatif et l'audit réglementaire. Le but ? Simplifier les démarches et la compréhension pour tous.
La réponse est oui ! Avec la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores (qualifiés de « passoires thermiques ») doivent désormais être progressivement rénovés sous peine de ne plus pouvoir être proposés à la location.
Cette obligation s’applique selon le calendrier suivant :
Environ 1,8 million de logements sociaux classés G, F et E devraient être rénovés d’ici 2034 sous peine d'être interdits à la location (Union Sociale pour l’Habitat).
Attention, le non-respect de cette législation entraîne plusieurs conséquences sur l’exploitation des logements pour les bailleurs sociaux :
À savoir : le gel du loyer des passoires énergétiques est une mesure déjà en vigueur depuis août 2022. Les loyers des logements de la classe F ou G sont bloqués lors de leur relocation ou à leur révision.
La rénovation énergétique des logements sociaux constitue un levier important pour répondre aux défis environnementaux, économiques et patrimoniaux.
Elle lutte en premier lieu contre les « passoires thermiques » : ces bâtiments fortement énergivores qui pèsent à la fois sur l'empreinte carbone et sur les charges des locataires. En rénovant ces logements, les bailleurs sociaux contribuent activement à l’atteinte des objectifs climatiques nationaux.
La rénovation vise également à réduire la dépendance aux énergies fossiles du parc locatif social. En agissant simultanément sur la diminution des consommations et l’intégration de solutions plus durables (isolation performante, pompes à chaleur, panneaux photovoltaïques, chaufferies biomasse), elle accompagne ces constructions dans leur transition énergétique.
Mais au-delà des considérations écologiques, ces travaux valorisent le patrimoine immobilier social existant qui souffre d’une image parfois vieillissante. Une résidence rénovée devient plus attractive, tant pour les locataires que pour les collectivités locales. Elle contribue à l’amélioration de la qualité de vie des occupants et dynamise son quartier d’implantation.
Pourquoi concentrer les efforts de rénovation énergétique sur le parc social en priorité ?
Bien que la part des passoires énergétiques y soit relativement inférieure à celle du parc privé, les logements sociaux abritent une population davantage confrontée à la précarité énergétique.
La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 définit la notion de précartité énergétique : « Est en situation de précarité énergétique une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat. »
Le manque de ressources des habitants et leur difficulté à faire face à l’augmentation constante des coûts de l'énergie rend la rénovation énergétique d’autant plus urgente dans le logement social.
Une mauvaise isolation et des équipements vétustes aggravent la situation et affectent directement la qualité de vie des locataires. En agissant rapidement, les bailleurs sociaux peuvent réduire significativement les charges locatives qui pèsent sur le quotidien des habitants, notamment les dépenses en chauffage et en eau chaude.
Chiffre clé : la consommation énergétique représente environ 8,6 % du budget des ménages (Commissariat général au développement durable). Agir sur ce poste de dépense augmente progressivement le pouvoir d’achat des occupants.
Après une rénovation, les bénéfices pour les locataires ne sont pas uniquement d’ordre « énergétique ». De nombreux aspects de la vie quotidienne s’en trouvent améliorés :
La réhabilitation en site occupé constitue un véritable défi pour les bailleurs sociaux et les entreprises en charge des travaux. Maintenir les locataires dans leur logement tout en réalisant des travaux lourds demande une organisation minutieuse, une coordination sans faille et surtout, une excellente communication pour éviter tout risque de litige.
Il faut à la fois assurer la sécurité des habitants, réduire les nuisances dues au chantier, tout en respectant les délais et le budget fixés. C’est effectivement un défi d’organisation, mais de nombreuses solutions existent pour qu’une rénovation énergétique se déroule dans les meilleures conditions. Voici quelques pistes à explorer :
IRIS s’appuie sur une expertise reconnue dans la rénovation énergétique des logements sociaux en site occupé. Notre approche est à la fois performante, humaine et parfaitement adaptée aux enjeux spécifiques des bailleurs sociaux.
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