Rénovation des bâtiments industriels : le guide complet pour se lancer

Comprendre les enjeux : pourquoi se lancer dans la rénovation d’un bâtiment industriel ?

La rénovation d’un bâtiment industriel peut sembler complexe. Mais, un projet bien conçu et bien mené peut vous apporter des bénéfices bien supérieurs à l’inaction :

• Amélioration de l’efficacité énergétique : optimiser l’isolation, remplacer les systèmes de chauffage et de climatisation par des équipements plus performants, ou intégrer des dispositifs de gestion intelligente de l’énergie peut réduire significativement vos consommations énergétiques et vos coûts d’exploitation. En parallèle, cela améliore le confort des employés en évitant la surchauffe en été, le froid en hiver.
• Amélioration des performances opérationnelles : l’intégration de nouvelles technologies, la robotisation ou l’automatisation des processus de production améliorent à la fois les conditions de travail et la productivité des collaborateurs. 
• Évolution de l’activité : plus d’innovation et d’automatisation vous permettent d’ajouter des lignes de production, d’accroître votre productivité sans changer de locaux, de développer de nouvelles branches d’activité, d’intégrer plus de modularité à vos espaces et de rester à la pointe de votre secteur. Une rénovation est donc un investissement stratégique.
• Image positive de l’entreprise : investir du temps et des moyens dans une démarche de rénovation s’inscrit pleinement dans une politique RSE (Responsabilité Sociétale des entreprises). Cela démontre votre engagement en faveur de la durabilité, de l’innovation et votre souci du confort personnel. Un ensemble d’actions qui renforce votre image de marque et attire les clients sensibles à ces enjeux.
• Valorisation immobilière : moderniser un bâtiment industriel ancien renforce son attractivité auprès de nouveaux locataires ou preneurs. Si vous êtes investisseur, la rénovation ou requalification d’un bâtiment existant vous permet de proposer un bien correspondant aux standards élevés du secteur.

Le diagnostic technique

Le diagnostic technique évalue l’état global du bâtiment avant d'entamer des travaux de rénovation. Il permet de vérifier l'état de la structure, l'étanchéité de la toiture, ainsi que la possibilité d'intégrer des solutions actuelles comme la solarisation de la toiture. 

Pour les ouvrages anciens, diagnostiquer la présence éventuelle de polluants (plomb, amiante, etc.) est aussi indispensable avant d’intervenir sur les différents composants. 

Un point sur le respect des normes en vigueur s’ajoute au diagnostic technique général. L’objectif ? Profiter des travaux de rénovation pour se mettre à jour de ses obligations (électricité, réglementation incendie, Code du travail, etc.). 

Le diagnostic énergétique

Le diagnostic énergétique est le point de départ indispensable à toute rénovation. En identifiant les points faibles du bâtiment, il vous permet de concentrer vos efforts sur les actions les plus efficaces. Il faut mesurer avant de pouvoir améliorer.

Chaque action de performance énergétique (APE) envisagée est ensuite évaluée en termes de temps de retour sur investissement (TRI). Un bouquet de travaux est alors proposé en fonction des priorités identifiées, constituant une base de travail pour orienter votre rénovation.

À savoir : l’audit énergétique est une démarche obligatoire pour les entreprises de plus de 250 salariés.

Les démarches administratives avant travaux

Les démarches administratives sont inévitables pour s’assurer que vos travaux respectent le cadre légal en vigueur. Mais elles peuvent aussi vous être utiles. Voici les principales démarches courantes :

• L'autorisation d’urbanisme : selon la nature des travaux, un permis de construire, une déclaration préalable ou une portée à connaissance peut être exigé. C’est notamment le cas si vous modifiez l’aspect des façades, des extérieurs, les surfaces de plancher ou leur destination. Si la nature de l’activité ou des produits stockés évolue, il est possible que vous soyez également soumis à la déclaration d’une ICPE.
• Les dossiers de demandes d’aides financières : vérifiez votre éligibilité aux différents dispositifs d’aides en fonction du bouquet de travaux prévu (CEE, subventions de l’Ademe).

La planification des travaux de rénovation

La planification des travaux est l’une des étapes les plus importantes du processus car une rénovation intervient souvent en site occupé !

L’objectif ? Éviter les interruptions ou ralentissements d’activité et limiter la gêne pour les occupants.

Pour la réussite du chantier, prenez le temps de lister précisément toutes vos contraintes opérationnelles avec l’entreprise chargée des travaux. Elle aura alors toutes les clés pour établir un phasage par zone, mettre en place des horaires décalés ou des restrictions d’accès pour les ouvriers.

La réalisation des travaux en site occupé

La rénovation d’un site industriel existant fait appel à des corps d’état variés et des compétences spécifiques. Pour éviter d’avoir à gérer la coordination de tous les intervenants, privilégiez une entreprise générale qui a une vision plus globale du chantier. Vous aurez alors affaire à un interlocuteur unique et pourrez éventuellement réduire la durée totale des travaux.

En fonction de la nature de votre rénovation, favorisez les solutions techniques les moins destructives possibles. C’est à la fois moins coûteux, moins bruyant et moins long. Par exemple, les équipements connectés sont plus simples à mettre en œuvre que les dispositifs câblés.

Enfin, même si un travail de planification a été réalisé en amont, mettez-vous régulièrement d’accord avec votre prestataire sur vos impératifs de fonctionnement quotidiens :

• Cheminements des ouvriers les moins dérangeants pour votre activité.
• Emplacements sécurisés pour le stockage du matériel : éviter les risques de chutes pour les occupants.
• Protections adaptées pour l’existant.
• Zones sensibles à éviter : atmosphère contrôlée, risques d’asphyxie. Les locaux de chargement et de stockage des batteries constituent régulièrement des sujets sensibles (zone ATEX).
• Horaires des machines en activité.
• Calendrier des opérations de maintenance prévues.
• Horaires décalés pour certaines tâches délicates : ne pas gêner le passage des poids lourds lors des livraisons importantes ou prévoir les coupures de réseaux en fonction de l’organisation de l’activité.

Une totale transparence et des échanges permanents avec votre entreprise sont indispensables au bon déroulement des travaux.

L’amélioration continue

La fin des travaux ne signifie pas la fin du processus de rénovation. Pensez à mettre en place des indicateurs de performance pertinents pour suivre vos résultats. Améliorez ce qui fonctionne, identifiez ce qui n’a pas ou peu d’impact et redirigez vos efforts dans les bonnes directions.

Une démarche d’amélioration continue vous garantit des gains pérennes et un retour sur investissement plus rapide.

Favoriser les solutions techniques durables

Pour une rénovation à la fois innovante et durable, adoptez une approche responsable. Favorisez par exemple des matériaux biosourcés, recyclés, issus du réemploi et intégrez des sources d’énergie renouvelable à votre fonctionnement. 

Vous réduisez ainsi votre empreinte écologique et votre dépendance aux énergies fossiles, mais respectez aussi les réglementations énergétiques. 

Dans la mesure du possible, tentez également d’anticiper vos évolutions futures pour éviter de nouveaux travaux d’adaptation dans plusieurs années.

Se faire accompagner dès le début du processus de rénovation

Pour simplifier au maximum le processus de rénovation de votre bâtiment industriel, n’hésitez pas à vous faire accompagner dès la conception et à réduire au maximum le nombre d’intervenants. Faire appel à un interlocuteur unique pour la conception et la réalisation de votre projet présente de nombreux avantages :

• Une vision globale du projet : un interlocuteur unique possède une compréhension globale du projet et de vos attentes, ce qui vous assure une prestation finale de meilleure qualité. 
• Un meilleur suivi : moins d’interlocuteurs, c’est aussi moins de pertes d'informations.
• La réduction des délais de réalisation : en coordonnant l’ensemble des travaux, le temps total de la rénovation peut être réduit d’environ 30%.
• Plus de sérénité : vous pouvez vous concentrer sur vos préoccupations opérationnelles quotidiennes, tandis que le professionnel s’occupe de la coordination des différents intervenants, du respect du planning et des démarches administratives à votre place.

Penser à mettre à jour sa base documentaire après les travaux

Après votre rénovation, votre ouvrage affiche un tout nouveau visage. L’aménagement des locaux a changé, ainsi que le cheminement des réseaux, les références des équipements en place et l’emplacement des dispositifs de sécurité incendie.

Pour assurer une gestion optimale de votre patrimoine, il est essentiel de mettre à jour votre base documentaire après les travaux. Cela garantit la sécurité de votre site et une maintenance dans les meilleures conditions, tout en préservant la valeur et la performance de vos infrastructures sur le long terme.